どうも、ZENです。
ここ数年、海外不動産投資ツアーなるものがあり、マレーシアやベトナム等
東南アジアへの視察が計画されておりました。
現在は、コロナの影響で視察ツアーは実施出来ない状況ですが
中国、香港、ベトナムと実際に海外に住んでいて、不動産の動向を見てきましたので
少し情報をシェアしたいと思います。
香港の不動産状況
香港の不動産の特徴として、建屋が古くても不動産価値は下がりません。
それゆえに、建屋の年数を気にすることなく不動産価格に応じて転売をして
収益を上げる事ができます。
ただし、見た目の悪い建屋は売れにくいので、綺麗に内装をしたうえで販売をする
必要はあります。
不動産価格の動向といえば、以前私が住んでいた元朗という街の住宅街での価格推移で説明させて
いただきます。
私の住んでいた住宅街は、香港では珍しい一戸建ての建屋が7000軒以上も並ぶ香港最大のコミュニティとなります。建屋は70平米から130平米ぐらいです。
開発自体は、1970年代から始まり、開発当初の販売価格は約1000万円です。
それが、私がこの住宅街に引っ越した2009年時点で、5000万円
ベトナムに引っ越した2019年には、12000万円ぐらいにまで跳ね上がっておりました。
チャイナマネーが入り、2009年以降の不動産価格は、ものすごい勢いで上昇し
結婚しても家が買えない、家賃が高すぎるとの事から、数世帯が一つの部屋に同居すると言った
事態になっており、社会問題化しておりました。
この様な状況ですので、数年前に投資をした方は、大儲けをされて
今から投資したら、ババを引く可能性が高い状況と言えます。
中国との国境の街深圳の状況
深圳が本格的に開発されたのが、1990年代で、その時は深圳の中心地にも田畑が広がり
水牛が歩いていた様な状況です。
その頃はまだ外国人が不動産を購入することが出来なかったのですが、100万円以下でマンションの
部屋が買えたそうです。
外国人が購入できるようになったのは、2005年くらいかな。
それまでは、中国人の方の名義でしか不動産購入が出来なかったため、中国人の方と結婚した方ぐらいしか不動産投資をしていませんでした。
私の住んでいた、120平米のマンションは2003年当時400万円ぐらいでしたが
2019年くらいには、4000万円ぐらいにまで跳ね上がっていました。
同条件で中心街の地下鉄駅前だと1億越えのマンションも存在しておりました。
こんな状態ですので、ぼろ儲けをした方は結構おられますが、人民元が海外に持ち出せないので
苦労されている方がグレーな方法で持ち出していると聞いております。
マレーシア、ベトナム状況
マレーシアは、子供をインターに入れる為に留学去れることでも有名になっておりました。
ただ、不動産は過剰供給されており、借り手がなかなか見つからないようです。
それゆえに、利回りが悪く損失を出しておられる方が結構いるとの話を聞きます。
また、不動産価格は上昇しておりますが、外国人が購入出来る物件は、既に4000万円から7000万円
近くもすると聞いており、一般の方が住む物件の10倍以上の価格差があるためから
値上がりも期待出来ないとの話もマレーシア在住の知り合いから聞いたことがありますので
注意が必要です。
ベトナムに関して、外国人は2015年以降に市場開放がされましたが、まだまだ投資出来る
物件は限られているようです。ただ、今のところ値上がりもしているし、借り手も多いので
見通しが明るいとも言われています。
ただ、新しいマンションは次々と建設されており、古いマンションと新しいマンションの家賃が同じであることから、コロナ以降 新しいマンションへの入居者は増加傾向にあるものの
古いマンションは空き家が目立つ状況となってきております。
また、一般ベトナム人が購入出来る物件と外国人が購入出来る物件では、マレーシア同様に
一般が数百万単位で購入できるのに対して、外国人向けは数千万と10倍近く価格差が開いておりますので、一般のベトナム人が投資で儲けても、外国人は新築で購入して数年で売りぬかなければ
損失を出す可能性が高いとみております。
さいごに
東南アジア等の発展途上国の不動産価格の上昇は凄まじいです。
しかしながら、外国人向けは高級感あふれる立派な建物であることには
間違いないですが、価格に関しては、一般物件の10倍近く高いです。
まあ、マンションの部屋だけでなく、テニスコートやプールと言った施設が付随しているので
そういった施設の分担金が割り振られていると言うことも多少なりとも影響はありますが
価格差がありすぎるので、ただ単に今伸びている国だからとか、お買い得ということはなく
実際問題、日本よりも高い物件ばかりです。
不動産投資をするにあたり、有名インターナショナルスクールが近くにあったりすると
借り手が常にいる可能性があるだろうし、日本人街等外国人の居住区もイオン等外資系スーパー
があったりするのでやはり借り手はあるかもしれません。
ただ、住んでみないとわからないことも多いので、不動産投資をするならば
現地に住んでいる方に状況が聞ける状況でないとやめておいた方がよいように思います。
最後まで読んでいただきありがとうございます。
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